A JTM vagyis a Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató fogalmát mindenki ismeri, aki hitelfelvétel előtt vagy után áll. A JTM az MNB adósságfék-rendeletének részeként 2015. január 1. napjától lépett életbe. Azt mutatja meg, hogy a rendszeres havi jövedelmed milyen arányban terhelhető hitellel.
A bankok ennek a segítségével határozzák meg, hogy mekkora törlesztőrészlet az, amit biztonsággal fizetni tudsz – ezzel akadályozva meg a túlzott eladósodásodat. Te a hitelfelvétel akadályának tartod, de valójában téged is és a bank érdekeit is szolgálja. Hiszen kinek hiányzik egy bedőlt hitel és egy árverés?
A JTM számítása
A JTM számítását a 32/2014. számú MNB rendelet írja elő. A JTM mutató számítása viszonylag egyszerű – a várható havi törlesztőrészlet összegét kell elosztani az igazolt havi nettó jövedelmed összegével.(Adóstársak esetében az igazolt havi nettó jövedelmeteket kell összeadni).
A várható havi törlesztő részletekbe bele kell számolni a már meglévő hitelek összegét, (ha azt devizában törleszted, akkor azt át kell számítani forintra az MNB által közzétett hivatalos árfolyamon). Bele kell számolni a lakás előtakarékossági- és az életbiztosítással kombinált hitelszerződések összegét is.
Eredményül egy százalékos értéket kapsz, amely ha a jogszabályban meghatározott érték alatt marad, akkor a bank megadja neked a kért hitelt.
Milyen korlátot állít neked a JTM mutató?
A jogszabály különböző korlátokat határoz meg az 500 000 forint alatti és feletti jövedelem esetén. Ha adóstársad is is van akkor az együttes jövedelmeiteket veszik figyelembe.
Fontos tudnod, hogy a korlátok eltérnek egymástól a jelzálog alapú hitelek és a fogyasztási hitelek esetén.
Fogyasztási hitelek esetén a JTM korlát 2021-ben (forintban)
A fogyasztási hitelek közé tartozik a személyi kölcsön, az áruhitel, a folyószámlahitel és a hitelkártya.
- 500 000 forint alatti jövedelem esetén 50%,
- 500 000 forint vagy annál magasabb jövedelem esetén 60%.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
Ha az összes jövedelmed (ha van adóstársad, akkor a kettőtök jövedelme együtt) mondjuk 300 000 forint, akkor ennek legfeljebb a felét teheti ki az összes hiteltörlesztőd, azaz maximum 150 000 forint lehet.
Ha 500 000 forint vagy a feletti a jövedelmed, akkor ez már magasabb hitelt is elbír. 500 000 forintnál 300 000 forintot tehetnek ki a havi törlesztőrészleteid.
Jelzáloghitelek esetén a JTM korlát (forintban)
Jelzáloghitelek esetében már kicsit bonyolódik a helyzet, hiszen külön korlátok vonatkoznak a különböző kamatperiódusú hitelekre (van 10 éves, az 5 és 10 év közötti és az 5 év alatti)
Jelzáloghiteleknél szintén megvan a jövedelemnél az 500 000 forintos értékhatár. Minél magasabb a havi béred, és minél hosszabbak a kamatperiódusok (azaz minél hosszabb időre fixált a hiteled kamata), annál nagyobb részét teheti ki a törlesztőrészlet a jövedelmednek. Következzenek a konkrét JTM korlátok-
5 év alatti kamatperiódus esetén
- 500 000 forint alatti jövedelem mellett 25%,
- 500 000 forint vagy annál magasabb jövedelem mellett 30%.
5 évnél hosszabb, de 10 évnél rövidebb kamatperiódus esetén:
- 500 000 forint alatti jövedelem mellett 35%,
- 500 000 forint vagy annál magasabb jövedelem mellett 40%.
10 évnél hosszabb kamatperiódus esetén:
- 500 000 forint alatti jövedelem mellett 50%,
- 500 000 forint vagy annál magasabb jövedelem mellett 60%.
Látható, hogy minél magasabb a jövedelmed, annak nagyobb részét fordíthatod hiteltörlesztők fizetésére.
Milyen esetekben nem számolnak JTM korlátot?
Bár főszabály szerint minden 300.000 Ft-ot meghaladó kölcsön és lízingszerződés esetén JTM korlátot kell számolni, mégis akad néhány jogszabályban meghatározott kivétel. Néhány példa – nem kell JTM-et számolni:
- annál az új hitelnél, amelynek a célja a hitelkiváltás, és a csere után sem emelkednek a törlesztőrészletek
- olyan hitelnél sem kell ahol módosítasz vagy átütemezést kérsz (feltéve, hogy a hitel összege nem nő meg)
- ha futamidőt hosszabbítasz és nem nő a hitelösszeg
- az értékpapír fedezete mellett nyújtott hitelekre,
- az állami kezességvállalással adott lakáscélú kölcsönökre.
Mikor fontos a JTM mutatóra figyelned?
Minden olyan esetben, amikor újabb kölcsönt akarsz felvenni a már meglévő hiteleid mellé. Ugyanis ha egyidőben van egy már futó hiteled, mellé egy folyószámla hitelkereted, vagy egy hitelkártyád, könnyen előfordulhat, hogy az újabb hitel a JTM korlát fölé tolja a havi adósságszolgálatot.
Mi az az adósságszolgálat?
Az adósságszolgálat az összes hitel-, kölcsön-, ill. pénzügyi lízingszerződésed alapján fizetendő rendszeres havi törlesztőrészletek összege. Ennek részét képezi az adóstársként rád eső havi törlesztőrészlet-hányad összege is.
Miért fontos a JTM korlát?
Mert a fizetésednek és a bevételeidnek nem csak a hitelek törlesztésére kell, hogy elegendőek legyenek, hanem a megélhetésre, sőt a váratlan kiadásokra is fedezetet kell nyújtsanak. Alapszabály, hogy ne adósodj el a kelleténél jobban, mert nagyon nehéz kikerülni az adósságspirálból.
Milyen jövedelmeket vesznek figyelembe a JTM mutató meghatározásánál?
A bankok a legálisan megszerzett nettó, tehát az adózott jövedelmekkel számolnak. Ezek meglétét dokumentummal alá is tudnod támasztani: hivatalos igazolással, , adóbevallással, vagy bankszámlával.
Léteznek önállóan elfogadható és a kiegészítő jövedelmek is.
Önállóan elfogadható jövedelmek – vagy elsődleges jövedelmek – ezeket a bank önmagukban is elfogadja. Ilyenek:
- az öregségi nyugdíj,
- az őstermelői tevékenységből származó jövedelem,
- az egyéni vagy családi vállalkozásból származó jövedelem,
- a megbízási vagy vállalkozási szerződésből kapott jövedelem,
- az ügyvédi és közjegyzői díj.
- a munkaviszonyból származó jövedelem (munkabér),
Kiegészítő – vagy másodlagos – jövedelmek, ezeket a bank önmagukban nem fogadja el, csak kiegészítésképpen akkor, ha van önálló jövedelmed is. Ilyenek:
- a GYES, a GYES,
- a gyerektartás,
- a családi pótlék,
- a cafeteria, bónusz.
- az életjáradék,
- az osztalék,
- az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem,
Ezeket a bankok,sokszor eltérő módon és mértékben fogadják el.
Hogyan tudod igazolni a jövedelmedet?
Minden jövedelmet igazolni kell, amit a következő dokumentumokkal tehetsz meg:
- SZJA bevallás,
- NAV igazolás,
- A munkáltató által kiállított, 12 hónapnál nem régebbi időszakra vonatkozó havi adó- és járulékbevallás magánszemélyenkénti összesítője
- három havi számlakivonat,
- ingatlan bérbeadásáról szóló szerződés.
- nyugdíjszelvény,
Ha adóstársad is van akkor a kettőtök minden havi jövedelme együttesen számít, ahogy t mindkettőtök összes hitelét is figyelembe kell venni a JTM mutató meghatározásánál.
Milyen hiteleket fognak beszámítani a havi adósságszolgálatba?
Az összes ismert hitel-tartozásod havi törlesztőit figyelembe fogják venni:
- a már futó hiteleket, (a KHR rendszer minden információt tartalmaz az adósként nyilvántartott múltadról és a jelenedről)
- személyi kölcsönt,
- autóhitelt,
- lakáshitelt,
- szabad felhasználású jelzáloghitelt
- áruhitelt,
- az adóstársként rád eső részt,
- igénybe vett hazai vagy uniós visszatérítendő támogatásokat,
- ha házaspárként vettetek fel Babaváró hitelt, vagy CSOK hitelt, akkor ezek is számítanak. ( DE! Légy résen, mert a Babaváró hitel szabad felhasználású hitelként felhasználható hitelkiváltásra. Gyakori probléma, hogy a bank a JTM mutató megállapításánál számolni fogja a kiváltandó hiteledet is, és az újonnan felvett Babaváró hitelt is, ami kedvezőtlenül befolyásolhatja a JTM mutató mértékét)
- ha van hitelkártyád, vagy a folyószámlához tartozó hitelkereted, akkor ezek 5%-át számolják bele (akkor is, ha a hitelkeretet egyáltalán nem használod fel)
Természetesen CSOK vissza nem térítendő állami támogatást nem kell beleszámolni DE a CSOK-hitelt már igen!
JTM mutató megállapítása és a JTM korlátok betartása mindkét fél számára kifizetődő: téged véd az eladósodástól, a bankot pedig a hitelek bedőléséből származó károktól.
